"ישנם שלושה סוגי רישיונות", מסביר עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין. "רישיון חינם, רישיון בתמורה ורישיון הצמוד לזכות במקרקעין. לכל אחד מהרישיונות האלו השלכות שונות לגבי זכות הבעלים לבטל את הרישיון בכל עת".

רישיון חינם

אם אדם הסיג גבול ויש במקרקעין לא שלו, והבעלים לא התלונן במשך שנים ולא התנגד לכך, עלול מסיג הגבול להפוך לבעל רישיון חינם, וזאת אפילו אם אין הסכם מפורש. מסיקים מהתנהגות הבעלים כי השלים עם שימוש של מסיג הגבול במקרקעין.

"ההלכה קובעת כי ביטול רישיון חינם ניתן לביטול בכל עת על ידי משלוח הודעה של הבעלים למחזיק. אם המחזיק לא נעתר לבקשה, יש להגיש תביעת פינוי לבית המשפט", הסביר עורך דין אילן שרקון. "רישיון חינם יכול גם להיווצר באורח מפורש על ידי אמירה או הודעה למקבל הרישיון, לדוגמה ביחסים בין בני זוג, הורים וילדים. רישיון זה אינו ניתן לביטול בנקל, ובית המשפט ישקול אם מן הראוי להרשות את ביטול הרישיון ולסלק את בן הזוג או הקרוב מן הדירה".

רישיון בתמורה

רישיון בתמורה נעשה בדרך כלל בחוזה בין הצדדים. בחוזה זה מוקנית לבעלים זכות ביטול, וכן הרישיון מתבטל אם הבעלים מכר את הקרקע. רישיונות בתמורה נעשים בדרך כלל לגבי פעולות שאינן דורשות חזקה ושליטה מלאה בקרקע על ידי בעל הרישיון, לדוגמה מעבר בקרקע, שימוש בצינור השייך לבעלים וכו'.

רישיון בצמוד לזכות בקרקע

אילן שרקון ציין כי "רישיון זה קשור בזכות במקרקעין שיש לבעל הרישיון, לדוגמה חוזה שכירות הכולל תנאי שלפיו רשאי שוכר להשתמש בקרקע הגובל עם הנכס. אין המשכיר רשאי לבטל את הרשות בכל עת במשך תקופת השכירות כל עוד ממשיך חוזה השכירות להיות בתוקף".

פיצוי והחזרת השקעה לבעל הרישיון

הכלל שנקבע בפסיקה הוא כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל, ותוך ידיעה והסכמה כי הלה ישבח את הכנס ויוסיף לו בנייה, הרי הוא מבטל את הרשות, זכאי בר הרשות לקבל פיצוי עבור השקעותיו או הוצאותיו. עם זאת, כאשר ההשבחה נעשתה ללא ידעת הבעלים וללא הסכמתו, רשאי בית המשפט לא להיעתר לבקשה לפיצוי עבור השבחת הנכס. בית המשפט ישקול ביתר כובד ראש ביטול רישיון בעת שהמחזיק השביח את הקרקע. על מנת לקבל פיצוי עבור השקעותיו בקרקע בעל הרישיון חייב להגיש תביעה נפרדת לבית המשפט.

The post אילן שרקון מסביר: איך מוציאים רישיון במקרקעין? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

עד סוף שנות ה-30 חייב היה שוכר במקרקעין, שתמה תקופת חוזה השכירות שלו, לפנות את הנכס המושכר. עקב מצוקת הדיור עם קום המדינה נקבעו בחוק הוראות מיוחדות שהגנו על הדייר (השוכר) ומנעו מהמשכיר לפנות את השוכר בתום תקופת השכירות, אלא במקרים קיצוניים וחריגים שנקבעו בחוק. ההוראות גם הגבילו את גובה דמי השכירות. דייר כזה נקרא "דייר מוגן" או "דייר לפי החוק".

"חוק הגנת הדייר עשוי לחול במקום בו הוסכם על ידי הצדדים כי השכירות מוגנת", מציין עו"ד אילן שרקון. "עם זאת, הדבר המייחד את חוק הגנת הדייר (להבדיל מהוראות השכירות הכללית) הוא כי גם בהתקיים תנאים מסוימים הקבועים בחוק או אם הוסכם אחרת על ידי הצדדים, הדייר יהיה מוגן והוא רשאי להמשיך להתגורר בנכס בתום תקופת השכירות על אפו וחמתו של המשכיר. שכירות זו בתום תקופת החוזה נקראת "שכירות לפי חוק"".

מתי דייר אינו נהנה מהגנת החוק?

• שכירות בבניין חדש, דירה או בית עסק שבנייתם הושלמה לאחר 20.8.68 והושכרו אחרי מועד זה

• שכירות של קרקע שאין עלייה בניין, אלא אם הושכרה לפני 8.7.65 והיא משמשת לדייר מקור פרנסתו
• שכירות של משק חקלאי
• שכירות לתקופה של יותר מ-14 שנה שנעשתה לאחר 8.7.55
• שכירות לתקופה של יותר משבע שנים, שנעשתה אחרי 8.7.55, אם צוין בחוזה השכירות כי הדייר אינו מוגן
• שכירות למטרת פרסומת או ראווה בלבד
• שכירות בבתי מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר
• שכירות של דירה שהושכרה לעובד על ידי מעביד

דיירים על פי חוק (בתום תקופת חוזה השכירות)

• דייר מוגן, המשכיר נכס בדיירות מוגנת לאחר שתמה תקופת השכירות לפי חוזה, כפוף לתנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או בהתאם לחוק
• דייר שנפטר. במקרה כזה יהיה בן זוגו או ילדיו של המנוח דיירים מוגנים
• בני זוג שהתגרשו או נפרדו. דייר מוגן יהיה בן הזוג שהותר לו זאת על ידי פסק דין או בהתאם להסכם הגירושין
• בן זוג או ילדיו של דייר שזנח את משפחתו יהיה דייר מוגן
• הוראות מיוחדות לגבי בית עסק: בנסיבות המתוארות לעיל לא יהיו בני הזוג או ילדיו של הדייר דיירים מוגנים, אלא אם הוסיפו לנהל את אותו סוג עסק שניהל הדייר הקודם

דמי שכירות

עורך דין אילן שרקון המשיך: "דמי השכירות של נכס בדירות מוגנות נמוך יחסית לשכירות לא מוגנת, ובעל הבית אינו רשאי להעלות את דמי השכירות, אלא בהתאם להעלאת דמי השכירות המקסימליים הקבועים בחוק ומעודכנים מפעם לפעם".

"אין הגבלה על גובה דמי השכירות המקסימליים של בתי עסק, כגון בנקים, חברות ביטוח, בתי מלון ובית העסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי", הוסיף אילן שרקון.

דמי מפתח

דמי המפתח הם למעשה התמורה בגין מכירת הנכס מהדייר היוצא לדייר הנכנס. בעת מכירת הנכס מתחלקת התמורה (דמי המפתח) בין הדייר היוצא לבין בעל הבית. אופן החלוקה נקבע בחוק, והדבר תלוי בתקופת השכירות ואם הדייר היוצא שילם בעצמו דמי מפתח בעד המושכר.

"למשל, אם יוסף (דייר יוצא) מכר לשמוליק (דייר נכנס) דירה שהייתה מושכרת בדיירות מוגנת למעלה מחמש שנים, יוסף ובעל הבית יתחלקו באופן שבו בעל הבית יקבל 40 אחוז ואילו יוסף יקבל 60 אחוז מדמי המפתח", ציין עו"ד שרקון.

בתנאים מסוימים מקנה החוק זכות לדייר הנוכחי (הדייר היוצא) לאכוף על בעל הנכס לקבל במקומו דייר חדש המוצע על ידו (הדייר המוצע) אף נגד רצונו של בעל הבית. זאת בכפוף למילוי דרישות פורמליות כגון משלוח הצהרות של הדייר היוצא והדייר הנכנס לבעל הבית.

בית הדין לשכירות רשאי לאכוף את העסקה נגד רצונו של בעל הנכס, כאשר הוא נוכח לדעת שאין טעם סביר להתנגדותו של בעל הנכס. על השוכר החדש יחולו תנאי השכירות, כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הנכס וגם הוא יהיה דייר מוגן.

פינוי השוכר

עו"ד אילן שרקון הוסיף: "המאפיין העיקרי של השכירות המוגנת הוא כי למרות האמור בחוזה בין הצדדים, אין השוכר חייב בפינוי המושכר עד תום תקופת השכירות, אלא במקרים שהעניין קובע זאת במפורש. במילים אחרות, החוק קובע רשימה סגורה של מקרים שרק בהם יוכל המשכיר לפנות את הדייר מן המושכר".

יחד עם זאת, רשאים בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, אם שוכנעו שלא היה צורך לתת אותו, לדוגמה באותם מקרים בהם הפר הדייר תנאי מתאי השכירות, או לא שילם את דמי השכירות במועדם אולם מיהר ותיקן את המעוות. במקרה כזה נוטה בית המשפט להימנע מלפסוק נגדו פינוי, למרות שבדרך כלל השוכר יישא במלוא הוצאות ההתדיינות.

The post מהו דייר מוגן, מתי דיירים לא נהנים מהגנת החוק ומה לגבי דמי מפתח? עו"ד אילן שרקון מסביר appeared first on עורך דין אילן שרקון.

עו"ד אילן שרקון, מומחה בעולם המשפט ובעל משרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות', מסביר על הנושא בהרחבה: "הממשלה היא זו הממנה את היועץ והיא אף מוסמכת להעבירו מכהונתו בכל עת. יחד עם זאת, בהפעלת סמכותו הוא חייב להפעיל שיקול דעת עצמאי ואין הוא כפוף להוראות שר המשפטים או הממשלה.

למרות שם התפקיד, הייעוץ המשפטי לממשלה הוא רק אחד מתפקידיו. היועץ עומד בראש התביעה הפלילית במדינה, ובידיו הסמכות להחליט על קיום הליך פלילי, הן מבחינת בדיקת הראיות והן מבחינת בדיקת האינטרס הציבורי. כן מוקנית ליועץ המשפטי לממשלה הסמכות לעכב הליך פלילי לפי שיקול דעתו.

היועץ אחראי לייצוג רשויות השלטון בפני בתי המשפט, הן בעניינים פליליים והן אזרחיים, וכל הפרקליטויות במדינה כפופות לו.

"מתוקף תפקידו כממונה על רשויות התביעה הפלילית, משמש היועץ המשפטי לממשלה כממונה מטעם הציבור על שמירתו של שלטון החוק במדינה", הוסיף עורך דין אילן שרקון. "לפיכך, חובה עליו לקבל את החלטותיו תוך שמירת שלטון החוק ואלו נתונות תחת שבט ביקורתו של בג"צ, בדומה לכל רשות שלטונית אחרת שנמסר לידיה שיקול דעת מנהלי".

The post מהי החשיבות של היועץ המשפטי לממשלה ומהם תפקידיו? עו"ד אילן שרקון מסביר appeared first on עורך דין אילן שרקון.

אלא שלא מדובר במחיר קבוע, ובהחלט ניתן להתמקח עם הקבלן בעת רכישת הדירה. הבעיה היא, שרבים לא מודעים לכך, ונענים בחיוב להצעת הקבלן להיצמד למדד המדובר.

אז איך בכל זאת עושים זאת? עורך דין אילן שרקון, מומחה בדיני מקרקעין ובעל משרד עורכי דין שרקון, בן עמי, אשר ושות', דיבר בהרחבה על הנושא באתר "גלובס".

"לצרכנים יש כוח מיקוח מול הקבלנים, אך הם לא תמיד יודעים זאת", מציין עו"ד אילן שרקון. "נכון, לקבלנים נוח יותר לקבוע את המדד המדובר, שהוא תנודתי ומותאם לעליות מחירים של מוצרים, אך צרכנים בהחלט יכולים לדרוש להצמיד את המחיר למדד המחירים לצרכן או לשער הדולר".

לעוד מדבריו של עו"ד שרקון ב"גלובס"

The post מה צריך לדעת לפני שרוכשים דירה חדשה על הנייר? עו"ד אילן שרקון מסביר ל"גלובס" appeared first on עורך דין אילן שרקון.

עו"ד אילן שרקון, מומחה לעסקאות נדל"ן, אמר כי: "הנחת היסוד של הקונה היא שהוא משלם כדי לשמור על הזכות בדירה. הוא סובר לתומו שהוא חותם כרגע על זיכרון דברים ובעתיד הוא יחתום על חוזה, ואם לא – כספי המקדמה יוחזרו לו. הוא חושב שאין בעיה משפטית לחתום על זיכרון דברים. אנשים לא מייחסים חשיבות למסמך שהם חותמים עליו, וזה חוזה לכל דבר ועניין. אחת הקביעות החשובות של פסק הדין הזה היא שזיכרון דברים הוא גם חוזה אחיד, ולכן קבלן צריך להקפיד בניסוח שלו".

The post עו"ד אילן שרקון לדה מרקר: "לחברה יזמית יש הרבה יותר כוח מהלקוחות שלה במשא ומתן" appeared first on עורך דין אילן שרקון.