הוראות מיוחדות מגנות על דייר שגר בשכירות. אבל מיהו דייר מוגן, מה יכול השוכר לעשות ואיך קובעים את דמי השכירות המוגנת? עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר על הנושא בהרחבה.
עד סוף שנות ה-30 חייב היה שוכר במקרקעין, שתמה תקופת חוזה השכירות שלו, לפנות את הנכס המושכר. עקב מצוקת הדיור עם קום המדינה נקבעו בחוק הוראות מיוחדות שהגנו על הדייר (השוכר) ומנעו מהמשכיר לפנות את השוכר בתום תקופת השכירות, אלא במקרים קיצוניים וחריגים שנקבעו בחוק. ההוראות גם הגבילו את גובה דמי השכירות. דייר כזה נקרא "דייר מוגן" או "דייר לפי החוק".
"חוק הגנת הדייר עשוי לחול במקום בו הוסכם על ידי הצדדים כי השכירות מוגנת", מציין עו"ד אילן שרקון. "עם זאת, הדבר המייחד את חוק הגנת הדייר (להבדיל מהוראות השכירות הכללית) הוא כי גם בהתקיים תנאים מסוימים הקבועים בחוק או אם הוסכם אחרת על ידי הצדדים, הדייר יהיה מוגן והוא רשאי להמשיך להתגורר בנכס בתום תקופת השכירות על אפו וחמתו של המשכיר. שכירות זו בתום תקופת החוזה נקראת "שכירות לפי חוק"".
מתי דייר אינו נהנה מהגנת החוק?
- שכירות בבניין חדש, דירה או בית עסק שבנייתם הושלמה לאחר 20.8.68 והושכרו אחרי מועד זה
- שכירות של קרקע שאין עלייה בניין, אלא אם הושכרה לפני 8.7.65 והיא משמשת לדייר מקור פרנסתו
- שכירות של משק חקלאי
- שכירות לתקופה של יותר מ-14 שנה שנעשתה לאחר 8.7.55
- שכירות לתקופה של יותר משבע שנים, שנעשתה אחרי 8.7.55, אם צוין בחוזה השכירות כי הדייר אינו מוגן
- שכירות למטרת פרסומת או ראווה בלבד
- שכירות בבתי מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר
- שכירות של דירה שהושכרה לעובד על ידי מעביד
דיירים על פי חוק (בתום תקופת חוזה השכירות)
- דייר מוגן, המשכיר נכס בדיירות מוגנת לאחר שתמה תקופת השכירות לפי חוזה, כפוף לתנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או בהתאם לחוק
- דייר שנפטר. במקרה כזה יהיה בן זוגו או ילדיו של המנוח דיירים מוגנים
- בני זוג שהתגרשו או נפרדו. דייר מוגן יהיה בן הזוג שהותר לו זאת על ידי פסק דין או בהתאם להסכם הגירושין
- בן זוג או ילדיו של דייר שזנח את משפחתו יהיה דייר מוגן
- הוראות מיוחדות לגבי בית עסק: בנסיבות המתוארות לעיל לא יהיו בני הזוג או ילדיו של הדייר דיירים מוגנים, אלא אם הוסיפו לנהל את אותו סוג עסק שניהל הדייר הקודם
דמי שכירות
עורך דין אילן שרקון המשיך: "דמי השכירות של נכס בדירות מוגנות נמוך יחסית לשכירות לא מוגנת, ובעל הבית אינו רשאי להעלות את דמי השכירות, אלא בהתאם להעלאת דמי השכירות המקסימליים הקבועים בחוק ומעודכנים מפעם לפעם".
"אין הגבלה על גובה דמי השכירות המקסימליים של בתי עסק, כגון בנקים, חברות ביטוח, בתי מלון ובית העסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי", הוסיף אילן שרקון.
דמי מפתח
דמי המפתח הם למעשה התמורה בגין מכירת הנכס מהדייר היוצא לדייר הנכנס. בעת מכירת הנכס מתחלקת התמורה (דמי המפתח) בין הדייר היוצא לבין בעל הבית. אופן החלוקה נקבע בחוק, והדבר תלוי בתקופת השכירות ואם הדייר היוצא שילם בעצמו דמי מפתח בעד המושכר.
"למשל, אם יוסף (דייר יוצא) מכר לשמוליק (דייר נכנס) דירה שהייתה מושכרת בדיירות מוגנת למעלה מחמש שנים, יוסף ובעל הבית יתחלקו באופן שבו בעל הבית יקבל 40 אחוז ואילו יוסף יקבל 60 אחוז מדמי המפתח", ציין עו"ד שרקון.
בתנאים מסוימים מקנה החוק זכות לדייר הנוכחי (הדייר היוצא) לאכוף על בעל הנכס לקבל במקומו דייר חדש המוצע על ידו (הדייר המוצע) אף נגד רצונו של בעל הבית. זאת בכפוף למילוי דרישות פורמליות כגון משלוח הצהרות של הדייר היוצא והדייר הנכנס לבעל הבית.
בית הדין לשכירות רשאי לאכוף את העסקה נגד רצונו של בעל הנכס, כאשר הוא נוכח לדעת שאין טעם סביר להתנגדותו של בעל הנכס. על השוכר החדש יחולו תנאי השכירות, כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הנכס וגם הוא יהיה דייר מוגן.
פינוי השוכר
עו"ד אילן שרקון הוסיף: "המאפיין העיקרי של השכירות המוגנת הוא כי למרות האמור בחוזה בין הצדדים, אין השוכר חייב בפינוי המושכר עד תום תקופת השכירות, אלא במקרים שהעניין קובע זאת במפורש. במילים אחרות, החוק קובע רשימה סגורה של מקרים שרק בהם יוכל המשכיר לפנות את הדייר מן המושכר".
יחד עם זאת, רשאים בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, אם שוכנעו שלא היה צורך לתת אותו, לדוגמה באותם מקרים בהם הפר הדייר תנאי מתאי השכירות, או לא שילם את דמי השכירות במועדם אולם מיהר ותיקן את המעוות. במקרה כזה נוטה בית המשפט להימנע מלפסוק נגדו פינוי, למרות שבדרך כלל השוכר יישא במלוא הוצאות ההתדיינות.