The post עו"ד אילן שרקון בפאנל תכנית המחיר למשתכן appeared first on עורך דין אילן שרקון.

"ההתחדשות העירונית אינה מסייעת לאזורים מוחלשים, אלא לבעלי אמצעים בלבד. הרעיון המרכזי של הפרויקט נועדה לעשות צדק חלוקתי ושוויון חברתי." מציין עו"ד אילן שרקון באתר דה מרקר.

קראו את המאמר המלא של עורך דין אילן שרקון באתר ‘דה מרקר’

The post עו”ד אילן שרקון באתר ‘דה מרקר': "ההתחדשות העירונית נועדה בעיקר לשכבות החלשות" appeared first on עורך דין אילן שרקון.

המטרה המרכזית של פרויקט פינוי בינוי (התחדשות עירונית) היא: חידוש פני העיר, חיזוק מבנים והגדלת היצע הדיור. אף על פי כן, נראה כי אנחנו מפספסים כאן את הסיבות האמיתיות לקיומה של ההתחדשות העירונית:

1. צמצום הפערים החברתיים
2. עשיית צדק חלוקתי
3. שוויון חברתי

היכן ניתן לראות פרויקטים של התחדשות עירונית?

הצפון הישן של תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, רעננה ובבת ים.

מקומות שיש לבצע בהם פרויקטים של התחדשות עירונית:

נתיבות, קריית שמונה, דימונה וירוחם

קראו את הכתבה המלאה של  עורך דין אילן שרקון באתר ‘מגדילים’

The post עו”ד אילן שרקון באתר ‘מגדילים': פינוי בינוי לעשירים בלבד appeared first on עורך דין אילן שרקון.

עורך דין אילן שרקון ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות' השתתף בוועידה להתחדשות עירונית בעיר הנדל"ן התחדשות 2018". אילן שרקון: "ההתחדשות העירונית נובעת משלוש מגמות עיקריות: התחדשות עירונית קלסית, חידוש פני העיר, הגדלת היצע הדיור וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה."

הסיבות המרכזיות של התחדשות עירונית עליהן אף אחד לא מדבר או לוקח בחשבון הם צמצום פערים חברתיים, צמצום מעגל העוני, אפליה מתקנת וצדק חלוקתי.

בשנות ה-60 (1965) היה חוק שנקרא "חוק פינוי בינוי שיקום". המדינה החליטה לגרום למצב שבו משקמים שכונות מצוקה שלדיירים אין כסף לעשות. המדינה היא זו שיוזמת ומשלמת את הפיצויים עבור הדיירים.

בשנת 1977 עלה בגין לשלטון והוא החליט על פרויקט לשיקום שכונות ומשם הכל התחיל.

עורך דין אילן שרקון: "במסגרת פרוייקטים של פינוי בינוי (תמ"א 38) אף אחד לא לוקח בחשבון את הפריפריה כגון דימונה, מצפה רמון, צפת, קרית שמונה, ירוחם, שדרות. הדבר נובע בעיקר בשל העובדה שבמקומות אלו אין כדאיות כלכלית."

למידע נוסף על התחדשות עירונית מאת עו"ד אילן שרקון

The post עורך דין אילן שרקון: "במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, אף אחד לא לוקח בחשבון את הפריפריה" appeared first on עורך דין אילן שרקון.

"הכוונה החיובית של הממשלה הצליחה להוביל מהלך שיוריד את מחירי הדיור, אך מנגד מדובר במהלך שעלול להביא לקריסה", מציין עו"ד אילן שרקון. "מזל שהכלכלה הישראלית חזקה ויציבה, אחרת המצב היה חמור ביותר".

לחצו כאן לראיון המלא עם עו"ד אילן שרקון בגלובס

The post עורך דין אילן שרקון לגלובס: "אנשים רוצים שתהיה ירידת מחירים" appeared first on עורך דין אילן שרקון.

"שעבוד צף מיוחד לחברות בלבד ומאפשר להן לקבל הלוואה נגד שעבוד כל המפעל וכל נכסי החברה או מקצתם, כפי שמצבם של נכסים אלה מאפשר להן לסחור, למכור ולמשכן את רכושם המשועבד, וזאת להבדיל ממשכון או משכנתא על נכס מסוים", ציין עורך דין אילן שרקון. "השעבוד הצף מרחף על פני מפעלה ורכושה של החברה וכל עוד לא קמה העילה למימושו, יכולה החברה למכור את נכסיה ולשעבדם בשעבוד ספציפי על נכס מבלי שבעל השעבוד הצף יוכל למחות על כך ובתנאי שהשעבודים הנוספים אינם חורגים ממסגרת העסקים הרגילה של החברה".

כיצד נוצר שעבוד צף?

עו"ד אילן שרקון הוסיף כי "שעבוד צף נוצר בהסכם בין הבנק המלווה לחברה (אגרת חוב). בהסכם זה מעוגנים זכויות הבנק וחובות הלוואה במקרים בהם החברה אינה עומדת בתנאי ההלוואה".

רישום אצל רשם החברות

כל חברה היוצרת שעבודים על נכסיה, בין שהם שעבודים צפים, בין שהם קבועים ובין שהם משכנתאות על מקרקעין, חייבת להודיע על כך לרשם החברות תוך 21 יום מיום היווצר השעבוד. אם לא עשתה כן, יהיה השעבוד בטל כלפי צד שלישי ולא יהיה לו תוקף. הרישום נועד להזהיר את הצדדים השלישיים אם הם מעוניינים לסחור עם החברה או להלוות לה כספים. במקום שאגרת חוב מובטחת בשעבוד צף על נכסי החברה ולא הוצאו ממנו מקרקעין שלה, יחול השעבוד הצף גם על המקרקעין שלה אף אם איננו רשום בפנקסי המקרקעין.

גיבוש השעבוד ומימושו

"חברה בשעבוד צף יכולה להמשיך ולעשות בנכסיה כרצונה חרף השעבוד, וזאת עד למקרה בו השעבוד מתגבש", ציין עו"ד אילן שרקון. "השעבוד מתגבש בעת מינוי מפרק לחברה או עם מינוי כונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט למטרת אכיפת השעבוד הצף לאחר שבעל השעבוד הגיש בקשה לאכיפתו וזאת כאשר החברה אינה עומדת בהתחייבויותיה כלפיו".

עדיפות בעל השעבוד הצף

בעל השעבוד הצף קיימת עדיפות על פני נושים רגילים בשעת פירוק החברה, אולם אין לה עדיפות על פני בעל חובות בדין קדימה (לדוגמה רשויות המס) או בעלי שעבוד ספציפי על נכס (לדוגמה משכנתא).

The post מהו שיעבוד צף ומהם היתרונות והחסרונות שלו? עו"ד אילן שרקון מסביר appeared first on עורך דין אילן שרקון.

"ישנם שלושה סוגי רישיונות", מסביר עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין. "רישיון חינם, רישיון בתמורה ורישיון הצמוד לזכות במקרקעין. לכל אחד מהרישיונות האלו השלכות שונות לגבי זכות הבעלים לבטל את הרישיון בכל עת".

רישיון חינם

אם אדם הסיג גבול ויש במקרקעין לא שלו, והבעלים לא התלונן במשך שנים ולא התנגד לכך, עלול מסיג הגבול להפוך לבעל רישיון חינם, וזאת אפילו אם אין הסכם מפורש. מסיקים מהתנהגות הבעלים כי השלים עם שימוש של מסיג הגבול במקרקעין.

"ההלכה קובעת כי ביטול רישיון חינם ניתן לביטול בכל עת על ידי משלוח הודעה של הבעלים למחזיק. אם המחזיק לא נעתר לבקשה, יש להגיש תביעת פינוי לבית המשפט", הסביר עורך דין אילן שרקון. "רישיון חינם יכול גם להיווצר באורח מפורש על ידי אמירה או הודעה למקבל הרישיון, לדוגמה ביחסים בין בני זוג, הורים וילדים. רישיון זה אינו ניתן לביטול בנקל, ובית המשפט ישקול אם מן הראוי להרשות את ביטול הרישיון ולסלק את בן הזוג או הקרוב מן הדירה".

רישיון בתמורה

רישיון בתמורה נעשה בדרך כלל בחוזה בין הצדדים. בחוזה זה מוקנית לבעלים זכות ביטול, וכן הרישיון מתבטל אם הבעלים מכר את הקרקע. רישיונות בתמורה נעשים בדרך כלל לגבי פעולות שאינן דורשות חזקה ושליטה מלאה בקרקע על ידי בעל הרישיון, לדוגמה מעבר בקרקע, שימוש בצינור השייך לבעלים וכו'.

רישיון בצמוד לזכות בקרקע

אילן שרקון ציין כי "רישיון זה קשור בזכות במקרקעין שיש לבעל הרישיון, לדוגמה חוזה שכירות הכולל תנאי שלפיו רשאי שוכר להשתמש בקרקע הגובל עם הנכס. אין המשכיר רשאי לבטל את הרשות בכל עת במשך תקופת השכירות כל עוד ממשיך חוזה השכירות להיות בתוקף".

פיצוי והחזרת השקעה לבעל הרישיון

הכלל שנקבע בפסיקה הוא כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל, ותוך ידיעה והסכמה כי הלה ישבח את הכנס ויוסיף לו בנייה, הרי הוא מבטל את הרשות, זכאי בר הרשות לקבל פיצוי עבור השקעותיו או הוצאותיו. עם זאת, כאשר ההשבחה נעשתה ללא ידעת הבעלים וללא הסכמתו, רשאי בית המשפט לא להיעתר לבקשה לפיצוי עבור השבחת הנכס. בית המשפט ישקול ביתר כובד ראש ביטול רישיון בעת שהמחזיק השביח את הקרקע. על מנת לקבל פיצוי עבור השקעותיו בקרקע בעל הרישיון חייב להגיש תביעה נפרדת לבית המשפט.

The post אילן שרקון מסביר: איך מוציאים רישיון במקרקעין? appeared first on עורך דין אילן שרקון.

יחסי עובד מעביד

"רק מועסק המוגדר כעובד זכאי לקבל פיצויי פיטורין", אומר עורך דין אילן שרקון. "בית הדין לעבודה בוחן ראשית כל וקודם כל, האם מתקיימים בין הצדדים יחסי עובד מעביד. סוגיה זו נבחנת לאור יחסי הצדדים והשתלבות העובד בעבודה ובכלל זה, ממי העובד מקבל את משכורתו, מי זכאי לפטרו וכו'".

סוגי העובדים השונים

• עובד במשכורת חודשית: זכאי לשכר של חודש אחד לכל שנת עבודה
• עובד בשכר (עובד בשכר יומי, לפי שעה): זכאי לשכר של שבועיים לכל שנת עבודה עד ליום 1.8.83 וכן שכר של חודש אחד לכל שנת עבודה החל מתאריך זה
• עובד עונתי: זכאי לקבל פיצויים רק אם עבד אצל מעבידו לפחות שתי עונות בשתי שנים ברציפות (עונה פירושה שלושה חודשים בשנה, שבהם עבד העובד לפחות 60 ימים)

רציפות עבודה

יראו את העבודה כרצופה, אפילו אם נפסקה עקב שירות צבאי.

The post מתי זכאי העובד לפיצויי פיטורין? עו"ד אילן שרקון מסביר appeared first on עורך דין אילן שרקון.

עד סוף שנות ה-30 חייב היה שוכר במקרקעין, שתמה תקופת חוזה השכירות שלו, לפנות את הנכס המושכר. עקב מצוקת הדיור עם קום המדינה נקבעו בחוק הוראות מיוחדות שהגנו על הדייר (השוכר) ומנעו מהמשכיר לפנות את השוכר בתום תקופת השכירות, אלא במקרים קיצוניים וחריגים שנקבעו בחוק. ההוראות גם הגבילו את גובה דמי השכירות. דייר כזה נקרא "דייר מוגן" או "דייר לפי החוק".

"חוק הגנת הדייר עשוי לחול במקום בו הוסכם על ידי הצדדים כי השכירות מוגנת", מציין עו"ד אילן שרקון. "עם זאת, הדבר המייחד את חוק הגנת הדייר (להבדיל מהוראות השכירות הכללית) הוא כי גם בהתקיים תנאים מסוימים הקבועים בחוק או אם הוסכם אחרת על ידי הצדדים, הדייר יהיה מוגן והוא רשאי להמשיך להתגורר בנכס בתום תקופת השכירות על אפו וחמתו של המשכיר. שכירות זו בתום תקופת החוזה נקראת "שכירות לפי חוק"".

מתי דייר אינו נהנה מהגנת החוק?

• שכירות בבניין חדש, דירה או בית עסק שבנייתם הושלמה לאחר 20.8.68 והושכרו אחרי מועד זה

• שכירות של קרקע שאין עלייה בניין, אלא אם הושכרה לפני 8.7.65 והיא משמשת לדייר מקור פרנסתו
• שכירות של משק חקלאי
• שכירות לתקופה של יותר מ-14 שנה שנעשתה לאחר 8.7.55
• שכירות לתקופה של יותר משבע שנים, שנעשתה אחרי 8.7.55, אם צוין בחוזה השכירות כי הדייר אינו מוגן
• שכירות למטרת פרסומת או ראווה בלבד
• שכירות בבתי מלון, בפנסיון או בבית אירוח אחר
• שכירות של דירה שהושכרה לעובד על ידי מעביד

דיירים על פי חוק (בתום תקופת חוזה השכירות)

• דייר מוגן, המשכיר נכס בדיירות מוגנת לאחר שתמה תקופת השכירות לפי חוזה, כפוף לתנאי השכירות כפי שהיו מוסכמים בתום תקופת השכירות או בהתאם לחוק
• דייר שנפטר. במקרה כזה יהיה בן זוגו או ילדיו של המנוח דיירים מוגנים
• בני זוג שהתגרשו או נפרדו. דייר מוגן יהיה בן הזוג שהותר לו זאת על ידי פסק דין או בהתאם להסכם הגירושין
• בן זוג או ילדיו של דייר שזנח את משפחתו יהיה דייר מוגן
• הוראות מיוחדות לגבי בית עסק: בנסיבות המתוארות לעיל לא יהיו בני הזוג או ילדיו של הדייר דיירים מוגנים, אלא אם הוסיפו לנהל את אותו סוג עסק שניהל הדייר הקודם

דמי שכירות

עורך דין אילן שרקון המשיך: "דמי השכירות של נכס בדירות מוגנות נמוך יחסית לשכירות לא מוגנת, ובעל הבית אינו רשאי להעלות את דמי השכירות, אלא בהתאם להעלאת דמי השכירות המקסימליים הקבועים בחוק ומעודכנים מפעם לפעם".

"אין הגבלה על גובה דמי השכירות המקסימליים של בתי עסק, כגון בנקים, חברות ביטוח, בתי מלון ובית העסק המשמש משרד שבו עוסק בעל מקצוע חופשי", הוסיף אילן שרקון.

דמי מפתח

דמי המפתח הם למעשה התמורה בגין מכירת הנכס מהדייר היוצא לדייר הנכנס. בעת מכירת הנכס מתחלקת התמורה (דמי המפתח) בין הדייר היוצא לבין בעל הבית. אופן החלוקה נקבע בחוק, והדבר תלוי בתקופת השכירות ואם הדייר היוצא שילם בעצמו דמי מפתח בעד המושכר.

"למשל, אם יוסף (דייר יוצא) מכר לשמוליק (דייר נכנס) דירה שהייתה מושכרת בדיירות מוגנת למעלה מחמש שנים, יוסף ובעל הבית יתחלקו באופן שבו בעל הבית יקבל 40 אחוז ואילו יוסף יקבל 60 אחוז מדמי המפתח", ציין עו"ד שרקון.

בתנאים מסוימים מקנה החוק זכות לדייר הנוכחי (הדייר היוצא) לאכוף על בעל הנכס לקבל במקומו דייר חדש המוצע על ידו (הדייר המוצע) אף נגד רצונו של בעל הבית. זאת בכפוף למילוי דרישות פורמליות כגון משלוח הצהרות של הדייר היוצא והדייר הנכנס לבעל הבית.

בית הדין לשכירות רשאי לאכוף את העסקה נגד רצונו של בעל הנכס, כאשר הוא נוכח לדעת שאין טעם סביר להתנגדותו של בעל הנכס. על השוכר החדש יחולו תנאי השכירות, כפי שהיו לאחרונה בין הדייר היוצא לבין בעל הנכס וגם הוא יהיה דייר מוגן.

פינוי השוכר

עו"ד אילן שרקון הוסיף: "המאפיין העיקרי של השכירות המוגנת הוא כי למרות האמור בחוזה בין הצדדים, אין השוכר חייב בפינוי המושכר עד תום תקופת השכירות, אלא במקרים שהעניין קובע זאת במפורש. במילים אחרות, החוק קובע רשימה סגורה של מקרים שרק בהם יוכל המשכיר לפנות את הדייר מן המושכר".

יחד עם זאת, רשאים בית המשפט לסרב לתת פסק דין של פינוי, אם שוכנעו שלא היה צורך לתת אותו, לדוגמה באותם מקרים בהם הפר הדייר תנאי מתאי השכירות, או לא שילם את דמי השכירות במועדם אולם מיהר ותיקן את המעוות. במקרה כזה נוטה בית המשפט להימנע מלפסוק נגדו פינוי, למרות שבדרך כלל השוכר יישא במלוא הוצאות ההתדיינות.

The post מהו דייר מוגן, מתי דיירים לא נהנים מהגנת החוק ומה לגבי דמי מפתח? עו"ד אילן שרקון מסביר appeared first on עורך דין אילן שרקון.

עו"ד אילן שרקון, מומחה בעולם המשפט ובעל משרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות', מסביר על הנושא בהרחבה: "הממשלה היא זו הממנה את היועץ והיא אף מוסמכת להעבירו מכהונתו בכל עת. יחד עם זאת, בהפעלת סמכותו הוא חייב להפעיל שיקול דעת עצמאי ואין הוא כפוף להוראות שר המשפטים או הממשלה.

למרות שם התפקיד, הייעוץ המשפטי לממשלה הוא רק אחד מתפקידיו. היועץ עומד בראש התביעה הפלילית במדינה, ובידיו הסמכות להחליט על קיום הליך פלילי, הן מבחינת בדיקת הראיות והן מבחינת בדיקת האינטרס הציבורי. כן מוקנית ליועץ המשפטי לממשלה הסמכות לעכב הליך פלילי לפי שיקול דעתו.

היועץ אחראי לייצוג רשויות השלטון בפני בתי המשפט, הן בעניינים פליליים והן אזרחיים, וכל הפרקליטויות במדינה כפופות לו.

"מתוקף תפקידו כממונה על רשויות התביעה הפלילית, משמש היועץ המשפטי לממשלה כממונה מטעם הציבור על שמירתו של שלטון החוק במדינה", הוסיף עורך דין אילן שרקון. "לפיכך, חובה עליו לקבל את החלטותיו תוך שמירת שלטון החוק ואלו נתונות תחת שבט ביקורתו של בג"צ, בדומה לכל רשות שלטונית אחרת שנמסר לידיה שיקול דעת מנהלי".

The post מהי החשיבות של היועץ המשפטי לממשלה ומהם תפקידיו? עו"ד אילן שרקון מסביר appeared first on עורך דין אילן שרקון.