עו"ד אילן שרקון בפאנל תכנית המחיר למשתכן

עו"ד אילן שרקון מתארח בפאנל על תכנית המחיר למשתכן, ומדבר על הצעדים של הממשלה להורדת מחירי הדיור. המחיר למשתכן הוא מכרז שהוציאה המדינה עבור קבלנים, לפי מטר מרובה ועם מחיר מקסימום שנקבע לדיירים, מה שאמור היה להפחית 20% ממחיר הדירה מראש. יחד עם זאת יש תנאים והגבלות. לפי שרקון, המדינה היא זו שקובעת את המחיר, אך עושה זאת באמצעות צעדים נגד קבלנים ומוכרים, בזמן שלוקחת לעצמה סדר גודל של 40-50% המס.

 

מתוך מגזין הבלוק: עו"ד אילן שרקון בנבחרת הנדל"ן של 2019

עו"ד אילן שרקון, מעורכי הדין המובילים של ישראל, התראיין לאחרונה למגזין הבלוק, כחלק מאייטם "נבחרת הנדל"ן של 2019". אילן שרקון, ממייסדי שרקון בן עמי אשר ושות' & נאמן קינן ושות', נשאל בכתבה על הנושאים המאתגרים ביותר במקצוע, על טיפים שהובילו אותו להיות מוביל בתחומו, פרוייקט הדגל של משרדו ב 2018, ועל התחדשות עירונית, אחד הנושאים החמים בתעשייה.

עו"ד אילן שרקון באתר מגדילים: "הפרויקטים של התחדשות עירונית במהותם פרויקטים מורכבים ביותר"

לאחרונה התפרסם מאמר באתר מגדילים של עורך דין אילן שרקון על הליכי בוררות וגישור לקידום ההתחדשות העירונית. עורך דין שרקון מסביר על ההליך הביורוקרטי והאתגרים הצפויים במהלך הפרויקט.

עו"ד שרקון התייחס למספר פרמטרים שיש לקחת בחשבון לקידום ההתחדשות העירונית על מנת למזער נזקים ולמנוע סכסוכים ומחלוקות בין הדיירים לבין עצמם ובינם לבין אנשי מקצוע מטעמם.

"במקרים של סכסוך, יפנו הצדדים אל בורר או מגשר המתמחה בתחום ההתחדשות העירונית", מסכם עו"ד שרקון.

עו"ד אילן שרקון באתר מגדילים: בין 70 המשפיעים בהתחדשות העירונית בישראל

עורך דין אילן שרקון נבחר לאחד מתוך שבעים האנשים המשפיעים ביותר בתחום ההתחדשות העירונית 2018 בישראל.

עו"ד אילן שרקון, הינו אחד מעורכי הדין המוכרים והבולטים בענף הנדל"ן בישראל. עו"ד שרקון פעל בפרקליטות ואף ייצג גופים מוסדיים. במהלך השנים האחרונות נחשב כאוטוריטה בתחום. כיום, מלווה פרויקטים של תמ"א 38 (התחדשות עירונית) ובאופן אישי ליווה את הפרויקט הראשון להתחדשות העירונית בישראל.

אישים נוספים בולטים ברשימה: שר האוצר משה כחלון, יו"ר הרשות לחדשנות חיים אביטן, שר הבינוי והשיכון יואב גלנט, סמנכל"ית הרשות להתחדשות עירונית עינן גנון, ראש עיריית ירושלים ניר ברקת, נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק, יו"ר לשכת שמאי המקרקעין חיים מסילתי, יו"ר ארגון קבלני ת"א-יפו-בת ים יהודה כתב, מנכ"ל עיר הנדל"ן איתן צור, מנכ"לית TEFFEN ישראל מלי ביצור פרנס, בעלים חברת מצלאווי סמי מצלאוי ועוד.

עורך דין שרקון ברשימת 70 המשפיעים בהתחדשות העירונית בישראל

עו”ד אילן שרקון באתר ‘דה מרקר': "ההתחדשות העירונית נועדה בעיקר לשכבות החלשות"

עורך דין אילן שרקון: "ועדות התכנון והבנייה צריכות לתת עדיפות בחלוקת זכויות בנייה באזורים מוחלשים, זאת על מנת להאיץ ביזמים להשקיע בפרויקטים של התחדשות עירונית."

"ההתחדשות העירונית אינה מסייעת לאזורים מוחלשים, אלא לבעלי אמצעים בלבד. הרעיון המרכזי של הפרויקט נועדה לעשות צדק חלוקתי ושוויון חברתי." מציין עו"ד אילן שרקון באתר דה מרקר.

קראו את המאמר המלא של עורך דין אילן שרקון באתר ‘דה מרקר’

עו"ד אילן שרקון לדה מרקר על התחדשות עירונית

עו”ד אילן שרקון באתר ‘מגדילים': פינוי בינוי לעשירים בלבד

עורך דין אילן שרקון: "נראה כי על פני השטח, ההתחדשות העירונית אינה מגשימה את מטרתה העיקרית ומסייעת 'לעשירים' בלבד."

המטרה המרכזית של פרויקט פינוי בינוי (התחדשות עירונית) היא: חידוש פני העיר, חיזוק מבנים והגדלת היצע הדיור. אף על פי כן, נראה כי אנחנו מפספסים כאן את הסיבות האמיתיות לקיומה של ההתחדשות העירונית:

  1. צמצום הפערים החברתיים
  2. עשיית צדק חלוקתי
  3. שוויון חברתי

היכן ניתן לראות פרויקטים של התחדשות עירונית?

הצפון הישן של תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, רעננה ובבת ים.

מקומות שיש לבצע בהם פרויקטים של התחדשות עירונית:

נתיבות, קריית שמונה, דימונה וירוחם

קראו את הכתבה המלאה של  עורך דין אילן שרקון באתר ‘מגדילים’

עורך דין אילן שרקון: "במסגרת פרויקטים של פינוי בינוי, אף אחד לא לוקח בחשבון את הפריפריה"

צפו בריאיון המלא:

עורך דין אילן שרקון ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות' השתתף בוועידה להתחדשות עירונית בעיר הנדל"ן התחדשות 2018". אילן שרקון: "ההתחדשות העירונית נובעת משלוש מגמות עיקריות: התחדשות עירונית קלסית, חידוש פני העיר, הגדלת היצע הדיור וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה."

הסיבות המרכזיות של התחדשות עירונית עליהן אף אחד לא מדבר או לוקח בחשבון הם צמצום פערים חברתיים, צמצום מעגל העוני, אפליה מתקנת וצדק חלוקתי.

בשנות ה-60 (1965) היה חוק שנקרא "חוק פינוי בינוי שיקום". המדינה החליטה לגרום למצב שבו משקמים שכונות מצוקה שלדיירים אין כסף לעשות. המדינה היא זו שיוזמת ומשלמת את הפיצויים עבור הדיירים.

בשנת 1977 עלה בגין לשלטון והוא החליט על פרויקט לשיקום שכונות ומשם הכל התחיל.

עורך דין אילן שרקון: "במסגרת פרוייקטים של פינוי בינוי (תמ"א 38) אף אחד לא לוקח בחשבון את הפריפריה כגון דימונה, מצפה רמון, צפת, קרית שמונה, ירוחם, שדרות. הדבר נובע בעיקר בשל העובדה שבמקומות אלו אין כדאיות כלכלית."

למידע נוסף על התחדשות עירונית מאת עו"ד אילן שרקון

עורך דין אילן שרקון לגלובס: "אנשים רוצים שתהיה ירידת מחירים"

כל הנתונים מציגים מגמת ירידה במחירי הנדל"ן שירדו בתקופה האחרונה ולפי הצפי ימשיכו לרדת במהלך השנה, פורסם לאחרונה בראיון עם עורך דין אילן שרקון שפורסם באתר גלובס. "אנשי הממשלה הצליחו להשיג את שלהם, אך עדיין עולה החשש מהנזקים שעשויים לקרות כתוצאה מהובלת המהלך", הוא ציין.

"הכוונה החיובית של הממשלה הצליחה להוביל מהלך שיוריד את מחירי הדיור, אך מנגד מדובר במהלך שעלול להביא לקריסה", מציין עו"ד אילן שרקון. "מזל שהכלכלה הישראלית חזקה ויציבה, אחרת המצב היה חמור ביותר".

לחצו כאן לראיון המלא עם עו"ד אילן שרקון בגלובס

עורך דין אילן שרקון ירידת מחירי הדיור

 

מהו שיעבוד צף ומהם היתרונות והחסרונות שלו? עו"ד אילן שרקון מסביר

מהו שעבוד צף? איך הוא נוצר, למי עדיפות בשעותיה הקשות של החברה ומהם יתרונותיו וחסרונותיו? עו"ד אילן שרקון, בעל משרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות', מסביר על הנושא בהרחבה.

"שעבוד צף מיוחד לחברות בלבד ומאפשר להן לקבל הלוואה נגד שעבוד כל המפעל וכל נכסי החברה או מקצתם, כפי שמצבם של נכסים אלה מאפשר להן לסחור, למכור ולמשכן את רכושם המשועבד, וזאת להבדיל ממשכון או משכנתא על נכס מסוים", ציין עורך דין אילן שרקון. "השעבוד הצף מרחף על פני מפעלה ורכושה של החברה וכל עוד לא קמה העילה למימושו, יכולה החברה למכור את נכסיה ולשעבדם בשעבוד ספציפי על נכס מבלי שבעל השעבוד הצף יוכל למחות על כך ובתנאי שהשעבודים הנוספים אינם חורגים ממסגרת העסקים הרגילה של החברה".

כיצד נוצר שעבוד צף?

עו"ד אילן שרקון הוסיף כי "שעבוד צף נוצר בהסכם בין הבנק המלווה לחברה (אגרת חוב). בהסכם זה מעוגנים זכויות הבנק וחובות הלוואה במקרים בהם החברה אינה עומדת בתנאי ההלוואה".

רישום אצל רשם החברות

כל חברה היוצרת שעבודים על נכסיה, בין שהם שעבודים צפים, בין שהם קבועים ובין שהם משכנתאות על מקרקעין, חייבת להודיע על כך לרשם החברות תוך 21 יום מיום היווצר השעבוד. אם לא עשתה כן, יהיה השעבוד בטל כלפי צד שלישי ולא יהיה לו תוקף. הרישום נועד להזהיר את הצדדים השלישיים אם הם מעוניינים לסחור עם החברה או להלוות לה כספים. במקום שאגרת חוב מובטחת בשעבוד צף על נכסי החברה ולא הוצאו ממנו מקרקעין שלה, יחול השעבוד הצף גם על המקרקעין שלה אף אם איננו רשום בפנקסי המקרקעין.

גיבוש השעבוד ומימושו

"חברה בשעבוד צף יכולה להמשיך ולעשות בנכסיה כרצונה חרף השעבוד, וזאת עד למקרה בו השעבוד מתגבש", ציין עו"ד אילן שרקון. "השעבוד מתגבש בעת מינוי מפרק לחברה או עם מינוי כונס נכסים שמונה על ידי בית המשפט למטרת אכיפת השעבוד הצף לאחר שבעל השעבוד הגיש בקשה לאכיפתו וזאת כאשר החברה אינה עומדת בהתחייבויותיה כלפיו".

עדיפות בעל השעבוד הצף

בעל השעבוד הצף קיימת עדיפות על פני נושים רגילים בשעת פירוק החברה, אולם אין לה עדיפות על פני בעל חובות בדין קדימה (לדוגמה רשויות המס) או בעלי שעבוד ספציפי על נכס (לדוגמה משכנתא).

אילן שרקון מסביר: איך מוציאים רישיון במקרקעין?

רישיון במקרקעין הינו זכות הניתנת על ידי בעל המקרקעין לאדם להחזיק בקרקע לזמן בלתי מוגבל. להבדיל משכירות, הרישיון הוא זכות אישית המחייבת רק את הצדדים וניתנת בדרך כלל לביטול בכל עת על ידי הבעלים.

"ישנם שלושה סוגי רישיונות", מסביר עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין. "רישיון חינם, רישיון בתמורה ורישיון הצמוד לזכות במקרקעין. לכל אחד מהרישיונות האלו השלכות שונות לגבי זכות הבעלים לבטל את הרישיון בכל עת".

רישיון חינם

אם אדם הסיג גבול ויש במקרקעין לא שלו, והבעלים לא התלונן במשך שנים ולא התנגד לכך, עלול מסיג הגבול להפוך לבעל רישיון חינם, וזאת אפילו אם אין הסכם מפורש. מסיקים מהתנהגות הבעלים כי השלים עם שימוש של מסיג הגבול במקרקעין.

"ההלכה קובעת כי ביטול רישיון חינם ניתן לביטול בכל עת על ידי משלוח הודעה של הבעלים למחזיק. אם המחזיק לא נעתר לבקשה, יש להגיש תביעת פינוי לבית המשפט", הסביר עורך דין אילן שרקון. "רישיון חינם יכול גם להיווצר באורח מפורש על ידי אמירה או הודעה למקבל הרישיון, לדוגמה ביחסים בין בני זוג, הורים וילדים. רישיון זה אינו ניתן לביטול בנקל, ובית המשפט ישקול אם מן הראוי להרשות את ביטול הרישיון ולסלק את בן הזוג או הקרוב מן הדירה".

רישיון בתמורה

רישיון בתמורה נעשה בדרך כלל בחוזה בין הצדדים. בחוזה זה מוקנית לבעלים זכות ביטול, וכן הרישיון מתבטל אם הבעלים מכר את הקרקע. רישיונות בתמורה נעשים בדרך כלל לגבי פעולות שאינן דורשות חזקה ושליטה מלאה בקרקע על ידי בעל הרישיון, לדוגמה מעבר בקרקע, שימוש בצינור השייך לבעלים וכו'.

רישיון בצמוד לזכות בקרקע

אילן שרקון ציין כי "רישיון זה קשור בזכות במקרקעין שיש לבעל הרישיון, לדוגמה חוזה שכירות הכולל תנאי שלפיו רשאי שוכר להשתמש בקרקע הגובל עם הנכס. אין המשכיר רשאי לבטל את הרשות בכל עת במשך תקופת השכירות כל עוד ממשיך חוזה השכירות להיות בתוקף".

פיצוי והחזרת השקעה לבעל הרישיון

הכלל שנקבע בפסיקה הוא כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל, ותוך ידיעה והסכמה כי הלה ישבח את הכנס ויוסיף לו בנייה, הרי הוא מבטל את הרשות, זכאי בר הרשות לקבל פיצוי עבור השקעותיו או הוצאותיו. עם זאת, כאשר ההשבחה נעשתה ללא ידעת הבעלים וללא הסכמתו, רשאי בית המשפט לא להיעתר לבקשה לפיצוי עבור השבחת הנכס. בית המשפט ישקול ביתר כובד ראש ביטול רישיון בעת שהמחזיק השביח את הקרקע. על מנת לקבל פיצוי עבור השקעותיו בקרקע בעל הרישיון חייב להגיש תביעה נפרדת לבית המשפט.