דיני מקרקעין

רישיון במקרקעין הינו זכות הניתנת על ידי בעל המקרקעין לאדם להחזיק בקרקע לזמן בלתי מוגבל. להבדיל משכירות, הרישיון הוא זכות אישית המחייבת רק את הצדדים וניתנת בדרך כלל לביטול בכל עת על ידי הבעלים.

"ישנם שלושה סוגי רישיונות", מסביר עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין. "רישיון חינם, רישיון בתמורה ורישיון הצמוד לזכות במקרקעין. לכל אחד מהרישיונות האלו השלכות שונות לגבי זכות הבעלים לבטל את הרישיון בכל עת".

רישיון חינם

אם אדם הסיג גבול ויש במקרקעין לא שלו, והבעלים לא התלונן במשך שנים ולא התנגד לכך, עלול מסיג הגבול להפוך לבעל רישיון חינם, וזאת אפילו אם אין הסכם מפורש. מסיקים מהתנהגות הבעלים כי השלים עם שימוש של מסיג הגבול במקרקעין.

"ההלכה קובעת כי ביטול רישיון חינם ניתן לביטול בכל עת על ידי משלוח הודעה של הבעלים למחזיק. אם המחזיק לא נעתר לבקשה, יש להגיש תביעת פינוי לבית המשפט", הסביר עורך דין אילן שרקון. "רישיון חינם יכול גם להיווצר באורח מפורש על ידי אמירה או הודעה למקבל הרישיון, לדוגמה ביחסים בין בני זוג, הורים וילדים. רישיון זה אינו ניתן לביטול בנקל, ובית המשפט ישקול אם מן הראוי להרשות את ביטול הרישיון ולסלק את בן הזוג או הקרוב מן הדירה".

רישיון בתמורה

רישיון בתמורה נעשה בדרך כלל בחוזה בין הצדדים. בחוזה זה מוקנית לבעלים זכות ביטול, וכן הרישיון מתבטל אם הבעלים מכר את הקרקע. רישיונות בתמורה נעשים בדרך כלל לגבי פעולות שאינן דורשות חזקה ושליטה מלאה בקרקע על ידי בעל הרישיון, לדוגמה מעבר בקרקע, שימוש בצינור השייך לבעלים וכו'.

רישיון בצמוד לזכות בקרקע

אילן שרקון ציין כי "רישיון זה קשור בזכות במקרקעין שיש לבעל הרישיון, לדוגמה חוזה שכירות הכולל תנאי שלפיו רשאי שוכר להשתמש בקרקע הגובל עם הנכס. אין המשכיר רשאי לבטל את הרשות בכל עת במשך תקופת השכירות כל עוד ממשיך חוזה השכירות להיות בתוקף".

פיצוי והחזרת השקעה לבעל הרישיון

הכלל שנקבע בפסיקה הוא כי כאשר אדם נותן לזולתו רשות שימוש בנכסו לזמן בלתי מוגבל, ותוך ידיעה והסכמה כי הלה ישבח את הכנס ויוסיף לו בנייה, הרי הוא מבטל את הרשות, זכאי בר הרשות לקבל פיצוי עבור השקעותיו או הוצאותיו. עם זאת, כאשר ההשבחה נעשתה ללא ידעת הבעלים וללא הסכמתו, רשאי בית המשפט לא להיעתר לבקשה לפיצוי עבור השבחת הנכס. בית המשפט ישקול ביתר כובד ראש ביטול רישיון בעת שהמחזיק השביח את הקרקע. על מנת לקבל פיצוי עבור השקעותיו בקרקע בעל הרישיון חייב להגיש תביעה נפרדת לבית המשפט.

הוראות מיוחדות מגנות על דייר שגר בשכירות. אבל מיהו דייר מוגן, מה יכול השוכר לעשות ואיך קובעים את דמי השכירות המוגנת? עו"ד אילן שרקון, המתמחה בדיני מקרקעין, מסביר על הנושא בהרחבה.

להמשך קריאה

אחרי המלצות המשטרה להעמיד לדין את ראש הממשלה בנימין נתניהו, בחשד לשוחד, הכדור עובר ליועץ המשפטי לממשלה. אך נראה שלא כולם יודעים בדיוק מהו תפקידו ומה תחום אחריותו.

עו"ד אילן שרקון, מומחה בעולם המשפט ובעל משרד עו"ד שרקון, בן עמי, אשר ושות', מסביר על הנושא בהרחבה: "הממשלה היא זו הממנה את היועץ והיא אף מוסמכת להעבירו מכהונתו בכל עת. יחד עם זאת, בהפעלת סמכותו הוא חייב להפעיל שיקול דעת עצמאי ואין הוא כפוף להוראות שר המשפטים או הממשלה.

למרות שם התפקיד, הייעוץ המשפטי לממשלה הוא רק אחד מתפקידיו. היועץ עומד בראש התביעה הפלילית במדינה, ובידיו הסמכות להחליט על קיום הליך פלילי, הן מבחינת בדיקת הראיות והן מבחינת בדיקת האינטרס הציבורי. כן מוקנית ליועץ המשפטי לממשלה הסמכות לעכב הליך פלילי לפי שיקול דעתו.

היועץ אחראי לייצוג רשויות השלטון בפני בתי המשפט, הן בעניינים פליליים והן אזרחיים, וכל הפרקליטויות במדינה כפופות לו.

"מתוקף תפקידו כממונה על רשויות התביעה הפלילית, משמש היועץ המשפטי לממשלה כממונה מטעם הציבור על שמירתו של שלטון החוק במדינה", הוסיף עורך דין אילן שרקון. "לפיכך, חובה עליו לקבל את החלטותיו תוך שמירת שלטון החוק ואלו נתונות תחת שבט ביקורתו של בג"צ, בדומה לכל רשות שלטונית אחרת שנמסר לידיה שיקול דעת מנהלי".

עו"ד אילן שרקון התראיין לדה מרקר לדה מרקר לכתבה שעסקה בפערי הכוחות בין חברה קבלנית ורוכש דירה המבקשים להתקשר בחוזה. לכאורה ללקוח יש חופש חוזי, אולם בפועל האפשרות היחידה שלו היא לא לחתום על החוזה, שהרי החברה מחזיקה הרבה יותר כוח יחסי מן הלקוח במו"מ בין הצדדים. פסיקה חדשה של בית המשפט הולכת לשנות את המצב, בהטלת הגבלות על החברות הקבלניות בניסוח הסכמי מכר.

עו"ד אילן שרקון, מומחה לעסקאות נדל"ן, אמר כי: "הנחת היסוד של הקונה היא שהוא משלם כדי לשמור על הזכות בדירה. הוא סובר לתומו שהוא חותם כרגע על זיכרון דברים ובעתיד הוא יחתום על חוזה, ואם לא – כספי המקדמה יוחזרו לו. הוא חושב שאין בעיה משפטית לחתום על זיכרון דברים. אנשים לא מייחסים חשיבות למסמך שהם חותמים עליו, וזה חוזה לכל דבר ועניין. אחת הקביעות החשובות של פסק הדין הזה היא שזיכרון דברים הוא גם חוזה אחיד, ולכן קבלן צריך להקפיד בניסוח שלו".