הכל על התחדשות עירונית
עו"ד אילן שרקון, מעורכי הדין המובילים של ישראל, התראיין לאחרונה למגזין הבלוק, כחלק מאייטם "נבחרת הנדל"ן של 2019". אילן שרקון, ממייסדי שרקון בן עמי אשר ושות' & נאמן קינן ושות', נשאל בכתבה על הנושאים המאתגרים ביותר במקצוע, על טיפים שהובילו אותו להיות מוביל בתחומו, פרוייקט הדגל של משרדו ב 2018, ועל התחדשות עירונית, אחד הנושאים החמים בתעשייה.
עורך דין אילן שרקון: "ועדות התכנון והבנייה צריכות לתת עדיפות בחלוקת זכויות בנייה באזורים מוחלשים, זאת על מנת להאיץ ביזמים להשקיע בפרויקטים של התחדשות עירונית."
"ההתחדשות העירונית אינה מסייעת לאזורים מוחלשים, אלא לבעלי אמצעים בלבד. הרעיון המרכזי של הפרויקט נועדה לעשות צדק חלוקתי ושוויון חברתי." מציין עו"ד אילן שרקון באתר דה מרקר.
קראו את המאמר המלא של עורך דין אילן שרקון באתר ‘דה מרקר’
עורך דין אילן שרקון: "נראה כי על פני השטח, ההתחדשות העירונית אינה מגשימה את מטרתה העיקרית ומסייעת 'לעשירים' בלבד."
המטרה המרכזית של פרויקט פינוי בינוי (התחדשות עירונית) היא: חידוש פני העיר, חיזוק מבנים והגדלת היצע הדיור. אף על פי כן, נראה כי אנחנו מפספסים כאן את הסיבות האמיתיות לקיומה של ההתחדשות העירונית:
היכן ניתן לראות פרויקטים של התחדשות עירונית?
הצפון הישן של תל אביב, רמת גן, גבעתיים, הרצליה, רמת השרון, רעננה ובבת ים.
מקומות שיש לבצע בהם פרויקטים של התחדשות עירונית:
נתיבות, קריית שמונה, דימונה וירוחם
קראו את הכתבה המלאה של עורך דין אילן שרקון באתר ‘מגדילים’
צפו בריאיון המלא:
עורך דין אילן שרקון ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות' & נאמן, קינן ושות' השתתף בוועידה להתחדשות עירונית בעיר הנדל"ן התחדשות 2018". אילן שרקון: "ההתחדשות העירונית נובעת משלוש מגמות עיקריות: התחדשות עירונית קלסית, חידוש פני העיר, הגדלת היצע הדיור וחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה."
הסיבות המרכזיות של התחדשות עירונית עליהן אף אחד לא מדבר או לוקח בחשבון הם צמצום פערים חברתיים, צמצום מעגל העוני, אפליה מתקנת וצדק חלוקתי.
בשנות ה-60 (1965) היה חוק שנקרא "חוק פינוי בינוי שיקום". המדינה החליטה לגרום למצב שבו משקמים שכונות מצוקה שלדיירים אין כסף לעשות. המדינה היא זו שיוזמת ומשלמת את הפיצויים עבור הדיירים.
בשנת 1977 עלה בגין לשלטון והוא החליט על פרויקט לשיקום שכונות ומשם הכל התחיל.
עורך דין אילן שרקון: "במסגרת פרוייקטים של פינוי בינוי (תמ"א 38) אף אחד לא לוקח בחשבון את הפריפריה כגון דימונה, מצפה רמון, צפת, קרית שמונה, ירוחם, שדרות. הדבר נובע בעיקר בשל העובדה שבמקומות אלו אין כדאיות כלכלית."
כל הנתונים מציגים מגמת ירידה במחירי הנדל"ן שירדו בתקופה האחרונה ולפי הצפי ימשיכו לרדת במהלך השנה, פורסם לאחרונה בראיון עם עורך דין אילן שרקון שפורסם באתר גלובס. "אנשי הממשלה הצליחו להשיג את שלהם, אך עדיין עולה החשש מהנזקים שעשויים לקרות כתוצאה מהובלת המהלך", הוא ציין.
"הכוונה החיובית של הממשלה הצליחה להוביל מהלך שיוריד את מחירי הדיור, אך מנגד מדובר במהלך שעלול להביא לקריסה", מציין עו"ד אילן שרקון. "מזל שהכלכלה הישראלית חזקה ויציבה, אחרת המצב היה חמור ביותר".
לחצו כאן לראיון המלא עם עו"ד אילן שרקון בגלובס
עו"ד אילן שרקון, מומחה לדיני מקרקעין ומחלוצי ההתחדשות העירונית בישראל, התייחס באתר TheMarker למסמך המדאיג שפרסם הצוות האסטרטגי שהקימה הממשלה בתחום הדיור, ועל פיו, בשנים הקרובות צפוי לפרוץ משבר חריף בתחום הדיור.
"תנופת הבנייה תיעצר ולא יהיו מספיק קרקעות פנויות לבנייה", ציין עורך דין אילן שרקון. "בעקבות העובדה שהתחדשות עירונית מתאימה בעיקר למקומות שבהם הקרקע יקרה, בשל רצון היזמים להרוויח מכך, אין כיום פרויקטים של התחדשות עירונית מחוץ למרכז הארץ".
"אסור להטיל את כל האשמה על התחדשות עירונית", הוסיף עו"ד אילן שרקון. "יש סיבות רבות לכך שאין מספיק קרקעות ועל המדינה לפתור אותן, כדי להימנע ממשבר דיור".
עו"ד אילן שרקון דיבר גם על הנושא של הפשרת קרקעות: "במסגרת האיזון הנכון בין שיקולי תכנון לבין שיקולים של מדיניות לאומית, תמצא המדינה את האיזון הנכון, כך אני סבור, להאצת הדיור למגורים".
לחצו כאן לראיון המלא עם עו"ד אילן שרקון ב-themarker
על אף האהבה הגדולה של זוגות צעירים לפרויקטים במסגרת "מחיר למשתכן", אצל יזמי הנדל"ן המצב קצת שונה. אלו, בשל הרווח הנמוך באופן יחסי מפרויקטים של "מחיר למשתכן", מעדיפים פרויקטים של "התחדשות עירונית" – פינוי בינוי או תמ"א 38.
עורך הדין אילן שרקון, ממשרד שרקון, בן עמי, אשר ושות', ניתח עבור אתר "גלובס" את הסיבות למשבר החמור בבתי היוקרה בישראל: "למשקיעים כבר לא שווה לחפש דירות יוקרה להשקעה בישראל, אז הם פונים למדינות אחרות, כמו גרמניה, יוון, ארצות הברית ואנגליה".
מהן הסיבות למשבר? "זה מתחיל ברגולציה הבנקאית", אמר עו"ד אילן שרקון. "ונמשך בחוקים הנוקשים המסכלים השקעות של משקיעים בבתי היוקרה השונים בישראל. אותם משקיעים לא מרגישים רצויים אצלנו ולכן הם מחפשים אפשרויות השקעה אחרות".
פינוי בינוי נשמע לעתים כמו זכייה בלוטו. במקום דירה ישנה ובניין מעופש, מקבלים דירה חדשה, משופצת לחלוטין, בבניין שנבנה זה עתה. אלא שלא הכול ורוד בתחום זה.
ברחוב נווה יהושע ברמת גן אושר פרויקט פינוי בינוי גדול, אותו הוביל עורך הדין אילן שרקון, שייצג את בעלי הדירות בפרויקט. 96 דירות פונו ובמקומן הוקמו שלושה בניינים ובהם 360 יחידות דיור.
לדברי עורך דין שרקון, מדובר היה בפרויקט חשוב מאוד עבור העיר רמת גן, שכן הבניינים הישנים ברחוב היו במצב ירוד: "הפרויקט ברחוב ישפר את המראה של העיר, ייצור דירות גדולות יותר, ישפר את איכות החיים לדיירים האזור ויפתור בעיות תשתית ומבנים מסוכנים".
הקבלן שביצע את הפרויקט נבחר לאחר שעו"ד שרקון הזמין להציע הצעות לחברות קבלניות בעלות היקף עבודה ארצי.